Некоторые аспекты порядка государственной регистрации обременения на земельный участок

Успенский отдел Росреестра считает необходимым разъяснить некоторые изменения в законодательстве, касающиеся заключения договоров аренды земельных участков.

До  1 марта 2015 г. п.3 ст. 22 ЗК РФ  было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако на основании п. 14 ст.1 Федерального закона  от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ  и отдельные законодательные акты РФ», арендатор утратил данное преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

По общему правилу, содержащемуся в п.15 ст.39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен быть заключен по результатам проведения торгов.

Однако Земельный кодекс предусматривает ряд исключений из этого правила, которые позволяют арендатору заключить новый договор аренды  такого объекта без проведения торгов. В частности, случаи,  при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – п.4 данной статьи.

На практике возникают многочисленные вопросы по применению данных норм права по предоставлению земельных участков,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и последующего порядка  проведения  государственной регистрации  таких договоров аренды.

В частности, рассмотрим случай заключения нового договора аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности при условии, что срок предыдущего договора аренды между теми же сторонами не истек, и указанный  предыдущий договор был заключен без проведения торгов. Исходя из вышесказанных норм земельного законодательства, при таких условиях закон позволяет арендатору заключить новый договор аренды без проведения торгов.

Следует обратить внимание на то, что  при заблаговременном обращении сторон договора аренды с соглашением о расторжении этого договора, с последующим его расторжением и погашением записи об аренде в ЕГРП, теряется условие, позволяющее арендатору заключить новый договор без проведения торгов.

В данном случае сотрудники Росреестра могут рекомендовать заявителю – арендатору при обращении за регистрацией  нового договора аренды единовременно обращаться с заявлением о прекращении действующего договора аренды на такой объект. Таким образом, условие о единовременности подачи заявлений о регистрации нового права и погашения старого позволит соблюсти норму, содержащуюся в ч.1 п.4 ст.39.6 ЗК РФ и исключить противоречие заявленных и зарегистрированных прав.