Покупка дома — одно из оснований приобретения права собственности на жилье. В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «Основания приобретения права собственности» сказано: «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».
Согласно Земельному кодексу РФ все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе участка. В том числе и поэтому по договору купли-продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на сам дом передаются права на земельный участок, который он занимает, и который необходим для его использования. Если земельный участок изъят из оборота, допустимо совершение сделок по отчуждению находящегося на нем строения без земли.
Закон также допускает продажу недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем ее продавцу на праве собственности, без согласия собственника участка. Но только в том случае, если это не противоречит условиям пользования этим участком, установленным законом или договором. Вместе с правом на недвижимость покупатель приобретает право пользования частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Если иное не установлено законом, то продажа жилья служит основанием для прекращения права пользования им прежним собственником и всеми членами его семьи.
Но необходимо учитывать, что отчуждение жилья, в котором, например, проживают ограниченно дееспособные или недееспособные члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Возможны ситуации, когда лица, проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им и после его продажи. Это относится к арендаторам, сохраняющим право проживать в нем на прежних условиях в течение срока, предусмотренного договором аренды (или найма, как обычно называют аренду жилья), несмотря на смену хозяина.
Согласно статье 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры и их частей, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования ими после смены собственника, является перечень этих лиц с указанием их прав. Даже если продавец не указал в договоре, что квартира сдана в аренду, покупатель не вправе избавиться от временных жильцов. Он лишь может требовать через суд признать договор купли-продажи недействительны.