Порядок выдела земельного участка в счет земельной доли и судьба арендных отношений.

Федеральным законом №101-ФЗ от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст.13, 13.1, и ст.14) установлен новый порядок выдела земельной доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В настоящее время участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли (долей) одним из двух способов:

1) на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. В данном случае земельный участок образуется на основании решения этого общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным собранием проектом межевания. При этом дополнительного согласования размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется;

2) в случае отсутствия проекта межевания земельного участка, утвержденного решением общего собрания участников долевой собственности, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

В соответствии с п.3.2 ст.22.2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случаях, предусмотренных п.5 ст. 14 Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

В соответствии с п.5 ст.22.2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Однако, положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.22.2) и Земельного кодекса РФ (п.4, 6 ст.11.8 и п.4 ст.11.2 ) необходимо применять с учетом норм Гражданского кодекса (ст.310) , т.е. по общему правилу образование земельных участков допускается при наличии согласия лиц, правами которых такие участки обременены о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств и одностороннего изменения его условий, а также правил ГК РФ об основаниях прекращения обязательств, об изменении и расторжении договора.

На основании вышеизложенного считаем, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав собственности на вновь образованные земельные участки в случае продолжения арендных отношений на государственную регистрацию должен предоставляться новый договор аренды. В случае же не сохранения арендных отношений, необходимо предоставить письменное подтверждение арендатора о прекращении договорных обязательств, что соответственно будет подтверждать наличие согласия арендатора.